当下贵阳,如何评价一个楼盘的交付水准
2022/7/11 来源:不详白斑疯 http://m.39.net/pf/a_4680025.html
又是一年交付季,几家欢乐几家愁。
虽然楼市沉静如水,但今年交付的热闹可不少。
有很多朋友在后台问我:鸟叔,如何评价楼盘的交付水准?这个楼盘有这样那样的问题,交付算是达到了及格线吗?
其实这并非一个小白问题,而是严肃的专业问题,甚至很多从业者对此也是一头雾水。因为房地产进化速度实在是太快,几年前的产品和现在的产品,很多标准完全不可同日而语。
到底是什么样的标准能称之为好?什么样的标准叫做烂?哪些地方应该做到什么样的水准,才算达到交付的及格线?
有案例才有说服力,今天就以一个项目作为案例,给大家讲讲如何评价楼盘的交付水准。
旭辉上观江山。
今年三月份,我曾经写过一篇文章《交付天花板,仅仅六千多?不得不说,还是有人在坚持品质的~》
文章的主角就是上观项目,不过这个楼盘有点特殊,上次的交房是由金地和旭辉联手打造的枫华组团。这次在六月底交付的则是上观江山,江山是由旭辉自己独立打造的住宅地块。
所以在上观江山,也许我们能看到一些更深入细节的东西。
园林景观
无规矩不成方圆,如何评价楼盘的交付水准?以下几个部分,是我认为重要的判断依据,也是大家可以运用到实际生活中的标准。
园林景观:整个小区园林绿化和景观细节。
公共区域:建筑品质和人性化设施。
物业服务:开发商物业服务体系。
亮点特色:别具一格的加分亮点。
如果你认可这几个部分,那就跟随我的脚步,一起继续研究。
园林景观,是现在评价楼盘档次和水准最重要的参考标准。
景观包含绿化,但绿化绝不完全等于景观。
好的楼盘,它的园林景观一定是具有生命力和设计语言的。
这一次上观江山的园林景观,和上次我们看的枫华组团有很多不同。而它的呈现,也把“城市中森林”的园林主题诠释得十分到位。
首先是江山的绿植数量更多,请注意,这里说的绿植主要是乔木数量和种类。
在一个园林里,草坪、灌木都是常规的东西。这些东西的价格在景观成本是可控的,属于性价比极高的东西。
但是乔木不一样,乔木(也就是各种树)在绿植体系里是最贵的一种,特别是一些名贵树种(如银杏、罗汉松这些),价格非常高,但乔木带来的景观效果也是显而易见的。
在上观江山,我们看到了更多的大乔木,像适合贵阳生长环境的樱花树、桂花树、香樟树、银杏、广玉兰、鸡爪槭……这些大小乔木都不少,充分满足了景观的视觉需求。
除了乔木,在草坪和灌木的搭配上面,江山做得也相当不错,比如在两栋楼之间,除了多种乔木搭配之外,没有设计大量密集的灌木丛,而是以草坪+灌木+乔木的三重绿植搭配,外加有档次的硬质铺装,组成了园林景观体系。
这种搭配视野就很开阔了,让业主得到更好的视觉感受,而且未来居住的舒适感会更好。
其实我真的很烦大量的灌木丛设计,虽然看起来绿化很好,郁郁葱葱。但实际生活在其中你就知道,灌木丛里面容易滋生大量的蛇虫鼠蚁,而且管理不好极其容易沉积污水,夏天各种蚊虫非常多。
当然,前提是绿植的景观面积还是要做足,如果稀稀拉拉不成团的话,看起来就是光秃秃的效果。
其次是铺装。到年了,真的不希望再看到有楼盘用黑色沥青来做园区硬质铺装。顶多用彩色沥青做一下跑道就可以了,但靠谱的园区应该是用塑胶跑道来做,比如上观江山。
至少我们在上观江山看到的基本上是仿石材料+天然石材的硬质铺装+塑胶跑道,观感上就有档次了许多。
最后是衍生空间——儿童游乐区和架空层。
不得不说,这两个园林景观的衍生空间,已经成为现代楼盘的重要配置。
好的儿童游乐区,不仅使用材料上需要足够的环保,而且各种设施上,要考虑到孩子的成长天性,全龄段的配置让孩子对小区的满足度更高。
架空层是近几年来流行的设计,好楼盘必有架空层,架空层足够好的小区,楼盘品质也一定不会差。
上观江山里面,我们可以看到架空层有适合老人娱乐场所,也有适合儿童的小区课堂,还有业主专享的健身馆,更有专为业主服务的私宴空间。
配置很全面,品质很不错,我愿意称之为现在贵阳楼市的架空层样板。
公共区域
公共区域是评价楼盘交付水准第二重要的指标。
公共区域包含什么地方?在我看来,公共区域重点要看的就是这几个地方:
1、小区入户大堂
2、单元入户大堂
3、车库和车库入户大堂
接下来我们通过一组图片,给大家展示一下上观江山的公共区域标准。
无需更多语言,相信大家通过实景展示,已经可以判断它的水准和档次。
公共区域的几个地方,我们如何评价?
首先,小区的入户大堂不一定要非常霸气,但一定要足够精致。毕竟,这可以说是楼盘的门脸,还记得网上有个热门视频:我们的小区大门做得很差,让我没有面子。
看起来是个笑谈,但实际上对于小区业主来说,小区入户大堂确实是归家礼序的重要部分,也是大众评价楼盘的第一印象。
上观江山的小区入户大堂就是他们现在的售楼部,从大门到园区的中间还做了一个台阶式的设计,叫“山境书舍”,有一种剧院式的感觉,整体的小资感和精致感是妥妥的。
其实,这也是民企开发商产品设计上优于央企的地方,很多的央企项目设计大气有余,精致感不足。
其次,是单元入户大堂和车库的入户大堂,上观江山这样的装修标准,我相信是很多的业主可以接受的(房价元/㎡左右哦)。虽然受到成本的限制,做不到所谓的恢宏大气、高端霸气,但完美诠释了中产阶级项目的标准。不论是地砖、墙砖,吊顶、金属线条,还是吊灯、装饰品和家具,都足够精致。
车库的入户大堂,一定要有足够的辨识度,特别是光感。因为地下车库一般来说光线偏暗,如果有足够的光感,那整个车库的品质就能有熠熠生辉的效果。
而地下车库,它的标准就很直接,干净明亮、导视清晰是基本的配置。还有就是地面材料,说真的我很讨厌环氧树脂地面的车库,一方面沾水之后车辆非常容易打滑,另外一方面过几年就要起壳破损,观感堪忧。所以现在有点品质的项目,基本上都是做到金刚砂地面,耐磨耐操的同时,使用稳定性也好很多。
上观江山的成交均价在元/㎡左右,公共区域能达到这样的素质,实属不易。这也戳破了很多市场上的谎言——成本不够,做不出好东西。
其实,能不能做出好东西,除了成本更重要的是用心。
物业服务
交付的时候,物业服务就开始正式进入业主的生活。所以交付时的物业服务,往往可以看到未来入住后服务质量。
这一点上,贵阳旭辉并不是第一次交房,经验还是十分丰富。
这次上观江山的交付流程:业主到达交付活动现场——身份审核区进行身份核验——物业收房师会跟随业主进行一对一验房——统计房屋存在的问题——现场快修队根据反馈问题维修——领取交付专属礼品。
在旭辉各个楼盘交付物业服务上,受到的好评率还是很高的。
一个预测:未来物业服务足够好的项目,同区域内的价格绝对可以比周边项目溢价20%以上。年,旭辉永升服务首进贵阳,到现在已经是第四个年头,通过一件件物业服务故事,积累了相当不错的口碑。
比如在旭辉观云小区的装修高峰期,楼上装修垃圾,沙石水泥砂浆都落到了楼下平台上,楼层太高,业主除了着急外无计可施。
了解情况后,考虑到年底,业主工作繁忙,第一时间管家及时向业主说明处理完事情会在