1月成交量上升1479为什么有钱人

刘军连医生北京中科 http://news.39.net/bjzkhbzy/210830/9380688.html

来源：凤凰网房产杭州站

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年后回来，我们又挑了几个方商业去看了看，从江河汇到钱江世纪城，从万到0万。

方商业现在在杭州实在太火了，作为一个业内人士，我想忽视它都不行。

据行致盛数据显示，1月方商业成交量较上月上升.9%，为套。1月成交均价较上月上升7.9%，为元/m。供销比为0.46，市场整体供不应求。

看着气派的大楼、豪华的装修、绝版的地段，我常常忍不住和朋友感叹：别人家的满级房子，从没让人失望。

然而，我一些朋友却一脸莫名其妙，始终不理解，方商业到底为什么会这么火？

产权只有40年，又不能落户，还没有学区价值，进入二手房市场后流通性也不高，为什么要买呢？

有这个钱，买套大别墅，自己装修好点，不香吗？

方商业就是如此神奇的存在。买的人觉得物有所值，不买的人觉得价高不保值，各说各有理。

不过，在我看来，只有真正需求，才会不惜代价。方商业的价值，只要愿意认可的人认可就够了。

今天，我们从三个维度分别来看看。

02

朋友小刘，现在住在南星桥一套㎡豪宅学区房里，三房两卫。

家里有两个孩子，还请了一位阿姨。三个房间，两个孩子挤挤住一间，阿姨一间，他们夫妻住一间，十分拥挤。

就连平常想办公，搞个书房的空间都腾不出来了。而随着孩子长大，现有居住空间显然就要不够了。

他们也想过摇改善盘。去年初，他们参与了一个超级红盘的摇号。很幸运，摇中了。但也有点不幸运，号子靠后。

本打算买个四房、五房户型，能够住的宽敞、舒适一些，但结果等到他选房时，只能买到方房源，依然是三房，还是不够住啊。

现在，他们家在考虑大平层了。

一方面是手上已经没房票，倒腾出来比较麻烦；另一方面也想一劳永逸，避免再出现之前这样摇中也解决不了根本问题的情况。

不过，由于他们对房子的要求很高，到现在也还没看好。

另一位朋友，他家也有住宅，在南星桥一带。早几年前，他们就已经买了方商业，而且是整整两层。

房间很大，一层就是一套。其中，一层家里开公司，另一层自己生活。

现在在杭州市场上，㎡以上、地段好的大户型住宅其实非常稀缺，很多有钱人想买也买不到。

▲江与河

而方商业，在一定程度上是大户型的“替代品”，代表了更舒适的房间，更好的生活品质。而且只要资金到位，购买条件比较低，入手更为简单。

对于有钱人来说，生活舒服比投资价值更重要。因而，那些被许多人诟病的问题，他们却觉得微不足道。

当然，既然一切都是为了舒服，他们对产品和地段也会提出更高的要求。

另外，1月份央行4万亿大放水，市场上钱多了起来。

相对来说，有钱人更容易接到这份水，也肯定要考虑增值保值问题，躲避通货膨胀风险。那么，方商业作为不动产，自然也是他们的选择之一。

03

不仅仅是购房者，开发商也越来越认可方商业的价值，甚至大有把方商业做成自己产品标杆的趋势。

比如说某国企，之前在杭州打造的一些项目，要么体量比较小，要么由于限价，产品达不到豪宅标准。

但最近，该房企就打造了一个TOP级产品，主打方商业。在产品打造的材料上，有价值约50万的进口罗汉松、铜狮、昂贵的白金石、巨型超白玻璃等；在园区配置上，则有四泳道泳池、下沉庭院等。反正，怎么豪华怎么来。

我有位业内的朋友，之前去义乌考察，看一个合作项目。

在没去之前，由于他没听过这家开发商，因此对那个项目丝毫不以为然。没想到，途中听一位供应商说，那家开发商在杭州打造过一个盘，用的是全套嘉格纳。

瞬间，他就想深入了解那家开发商和那个项目了。

▲江河盛会

很多好的开发商，正在拿方商业作为自己“炫技”的平台。

在方商业里，有米勒、嘉格纳、劳芬、唯宝等，都是一线国际品牌。大理石地面、地暖、空调、新风、玄关柜、衣柜等等，基本都是标配。

杭州有项目就直接用了嘉格纳厨电13件套，一个电磁炉19万。

走进方商业，可能你随意看到的一面背景墙石材就价值万；看到的大面曲面玻璃，是美国苹果店的同款；雪花白、鱼肚白、鱼肚灰等石材，可能你都要看厌了。

而在住宅里，这几年我几乎没看到过嘉格纳、唯宝等品牌了。像上城区某超级红盘，装修也算可以了，但顶多用的也是鱼肚白，且用料很少。

而且，不光是在用材用料上，相比现在“流水线式”的住宅产品，方商业几乎都是请有名的设计师。某拱墅区项目，请的是gad建筑设计师张微操刀；某西湖区项目也请了三位国际知名设计大师。

▲世纪国泰中心

年初，杭州推出35宗商地，所有地块成交，其中还有地块溢价率高达.5%。如此火爆的竞拍，足见有实力的开发商对方商业的热爱。

当然，开发商不是冤大头，没钱的事情也是不愿意干的。

相比住宅限价，方商业的定价会更自由一些。即使地块高溢价率，但实际楼面价相比宅地还是要低，即使价格卖到住宅的一半，依然有利润。

既有空间打造好产品，又有可观的利润，开发商自然做得开心。

▲世纪国泰中心

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商业是否有价值，最关键的一环，当然是银行。

当你遇到资金周转问题，或者面临破产时，方商业能不能作为抵押物？

对于方商业，银行的态度都比较保守。

我咨询了国有四大行中的某支行，得到的回复是不受理。一些商业银行会相对松一些，有工作人员就告诉我，他们可以做到评估价的5-6折，而住宅是8折。

一位专门负责贷款的专家说道：“我们这里最高可以做到7折，不同的银行额度不同。”

在银行眼中，方商业虽然能作为抵押物，但还不是一个很好的抵押物，在审查等方面会卡的更严，更看重主贷人的资质及公司经营情况等等。

至于方商业的评估价，由评估公司和银行一起商定。从理论上来说，也肯定会比周边二手房低一些。

归根结底一句话，银行现在还是怕方商业有风险。

不过，当大众对方的认可度变高，相信抵押难度也会相应下降。

就好像次新房，价格涨上去之后，估值相应变高，抵押价格也会变高，抵押也变得更为容易。

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任何一件产品，本就不需要得到所有人的认可。只要有人愿意买单，市场就会赋予它意义。

打个简单的比方：钻石，不过是碳元素在地球深部高压、高温条件下形成的一种单质晶体。但现在小年轻都会买钻戒求婚，那是因为大家认可了钻石的价值，并赋予了它“爱情”、“婚姻”等含义。

同理，购房者、开发商、银行，只要这三者认可了方商业的价值，方商业就有了价值。

现在，在很大程度上，方商业和“有钱”已经划上了等号，是一种财富象征。我们也不必过于去探究，方商业到底值不值的问题。

当然，我还是不建议普通家庭随便入手方商业。

作为“玩具”是可以的，但要是当真拼尽全力只为了买一套方商业，那就有点得不偿失了。