珠海东桥村旧改项目绿景玺悦湾

大概是三年前，闲来无事的一天，逛进了待拆迁的东桥村，当时铺天盖地的红标语格外显眼。

标语有的直截了当，有的以理服人，有的心理施压，真是风格各异，各有千秋，充分展示了中国语言的博大精深。

三年时间一晃而过，先行开工的南、北区里的不见的不只是铺天盖地的红标语，连同房子也早已拆完，接下来登场的是绿景.玺悦湾。

不得不说，东桥村拆迁，受益的不只是拆迁户，周边的红树湾等小区业主同样受益，以前看到楼下破破烂烂的东桥村，真是一眼糟心。

楼盘概况：

整个东桥村旧改项目分为北区、中区和南区。北区是即将开售的商品房，中区暂未开工，南区则是回迁房，我们这次就只聊一聊北区的商品房地块。

玺悦湾北区地块东侧是中信红树湾，北侧是南湾国际，西侧是北山村。

地块的占地面积约5万㎡，建筑面积约29万㎡，容积率为3.83，这个容积率在珠海是偏高的。周边的红树湾容积率为2.22，而南湾国际为2.52。

玺悦湾的广告上写的是唬人的80万㎡建筑面积，但是只看北区的话，其占地面积其实比南湾国际还要稍小一号。

玺悦湾北区的车位充足，车位比约为1：1.6，符合其高端定位。

开发商信息：

绿景是深圳起家的旧改专家，虽然其销售规模并不算大，但是其综合体的建设、运营能力在深圳是受到认可的。

如果大家想对绿景的产品力有更多的体验，可以考虑到已经建成的另一个项目——绿景喜悦荟去看看。喜悦荟从年底开始交房，目前还有部分㎡的现楼在售。

当然了，玺悦湾的定位比喜悦荟要高端，无论是地段还是楼盘整体设计都是，后面我们会详细聊一聊，绿景是怎么把“高端”两个字写到玺悦湾上的。

楼盘整体设计与定位：

玺悦湾北区地块共8栋住宅，呈合围状，东侧的6~8栋楼下是商业街。

玺悦湾项目的定位高端体现在哪些方面呢？常见的高端项目都是有外部景观的加持，而玺悦湾的地段并没有外部景观，因此只能是人为来打造高端感。

说实话，前不久看完喜悦荟之后，对玺悦湾的期待值并不高，因为在喜悦荟的楼王单位没有找哪怕一丝高端感。

但是这次到玺悦湾，真的是感叹道“一分钱，一分货”是硬道理。

我们一起来看看，玺悦湾是怎么一步步在我们心里建立起的高端感。

外立面的第一眼感觉很重要，玺悦湾采用的是仿石铝板和真石漆打造的外墙+仿幕墙的设计，这样的设计优势不仅在于质感和时尚，更是便于清洁，可以历久弥新。这样的设计目前在珠海很少见，在其他城市已经成为高端住宅的常见配置。

一张售楼部实景外立面和楼栋外立面效果图，供大家参考。

玺悦湾深知在没有外部景观加持的情况下，社区景观与园林是重中之重，因此在开盘时就已将这些精心打造完工，并全部展现到来访者眼前。

首先是小区大门，罗汉松和艺术家打造的雕塑分居两侧，打造出高辨识度和归家的仪式感，这对高端业主是很重要的；

归家路径上，度假式园林景观已经展现在我们眼前，蜿蜒的动线上点缀水景和艺术雕塑，据说是可以逐渐帮业主放下在家以外的纷纷扰扰，回归享受家庭生活。

每栋楼下的主题活动空间；

6~9米挑高的入户大堂；

意大利进口的大堂沙发；

配备空调的电梯和充满质感的电梯间；

这些都在不断用简约而不失大气的设计、充满细节的工艺，亦或是偏于噱头的烧钱，向我们传达“高端”的含义。

户型设计与装修：

目前，1号楼和5号楼暂未公布户型设计，但预计是+㎡左右的两梯两户大平层；6栋的一单元为两梯两户，同样暂未公布户型设计。

其他楼栋均为两梯三户设计，分为㎡的三房两卫，㎡的四房，㎡的四房和五房。

不知是为了最大化抓住不同的客群需求，还是为了避免朝北的户型，玺悦湾分别设计了3个㎡的户型和4个㎡的户型，让人感觉有些凌乱。

此次首推的是7号楼和8号楼，我们选出了三个我们认为设计更好的户型，和大家一起看看。

㎡是偏改善的三房，客厅宽度4.2米，主卧为4米*4米，二者的空间都不错。此次8栋的㎡户型朝南，但正对玺悦湾中区待拆建的区域。拆建完成前，一眼糟心；预计需要五年时间完成拆建后，才能得到改善。

㎡的四房两卫，南北通透双阳台，这个户型无论实用、方正、通透，各方面都兼顾得很好。

㎡的四房两卫，南北通透双阳台，预算足够的话，这个肯定比上一个更舒服了，8.7米超宽阳台和对女主人有杀伤力的“真正的”衣帽间（下图），档次提升明显。

要体现项目的高端，装修是重头戏。无论选材、配色还是工艺、细节，缺一不可，方能将“高端”二字锚定到来访者的心理。

聊户型和装修我们真的很不在行，所以我们只想挑一些细节和大家简单聊聊。喜欢看装修或者是近期有装修计划的朋友可以自己去领略一番。

入户门上的智能锁，号称市场价元，虽有夸张成分，但确实简约大气。

全屋门窗都是双层Low-E玻璃的系统门窗，作为一个理工直男，是不会简简单单地被花里胡哨的名词忽悠的，所以我们特意去百度了一下，才发现这个确实好东西。

首先系统门窗是成套设计、生产和销售的，和普通门窗的区别，就像前者是电脑中的一体机，而后者是DIY组装机。前者的成套性，就决定了它的密封性等方面要更表现更好。

双层Low-E玻璃，双层玻璃很常见，能有效阻隔室外的噪音，现场就能体验到，关上玻璃后，工地的噪音基本听不到了；Low-E玻璃目前在住宅项目是不常见的，仅在写字楼玻璃幕墙上用得比较多，主要是隔热效果好，无论室外多大太阳，你触摸室内侧的玻璃都是凉凉的感觉，这个在广东太吸粉了。

洗手间的绿色大理石台面，有的销售称为翡翠绿，有的称为劳力士绿；

厨房门则采用的是如今网红的窄边长虹玻璃门；

还有一套样板房据说是掏了不菲的设计费打造的爱马仕风格，我是完全不懂。

价格与竞品对比：

绿景玺悦湾目前吹风的折后总价大致为：

㎡约万，

㎡约万，

㎡约万。

这个单价与目前中信红树湾三期、四期的二手房挂牌价基本一致，而如果将二者对比的话，中信红树湾的优势是前山河的外部景观，而绿景玺悦湾的优势是新房和更时尚的设计，看个人喜好了。

结语：

从华发新城到华发世纪城和中信红树湾，南湾一带是珠海近二十年的高端住宅片区，应该也是珠海高净值人群的聚集地。

绿景玺悦湾虽然无缘前山河景，但从个人感觉上，它人为打造的高端感还是对高净值人群有不一样的吸引力。

南湾高端住宅片区的非河景地段；

绿景旧改作品；

高端、时尚和大气的整体设计和装修。

这是绿景玺悦湾的关键词。

最后，想再和大家聊多两句：

1.这些年无论小区整体设计、园林、建筑外立面还是装修，迭代都是非常快的，所以这部分的价值是贬值很快的。

也就是说，如果一套房子的价格中，以上这些因素所占比例太高，它的贬值也会很快，这应该也就是华发新城这些年价格不涨反跌的主要原因。

2.珠海楼市近期在走弱，这一点连销售都并不避讳。