小户型大宅感钱江新城通勤圈,万

NO.1｜壹

“晨昏三叩首，早晚两柱香，还是没捡到漏。”

上周钱塘云庄选房，一位摇到多号的朋友，一早就开始蹲守那13套最高总价万的合院，结果到73号就被选完。与此同时，凤起钱潮压箱的22套合院，开盘仍“没有时间表”。

不禁为富人们感慨一下——这两个让他们魂牵梦绕的合院，都是3层。但一般只有2层的合院，才能确保“院子冬天有阳光”。

若时间倒回2年前，你还能在桂语朝阳、九章赋、湘湖和院、宜和江南或天青里找到它们的踪迹。

可如今在钱江新城通勤圈，杭州的2层合院已所剩无几：除了万+的“鸽王”湘湖里㎡，星桥还有一点总价万起的尾房。

总体而言，杭州合院正在经历一场严重“通货膨胀”，变得更高（3层），更远（远离钱江新城），更贵（门槛-0万），这画面像极了《天龙八部》后，金庸小说里的武林高手日渐凋零的样子。

好在，上一个时代留下了最后的彩蛋：银湖的九龙仓·雍景山即将推出五期合院。

这41套合院，全是2层建筑，主力户型约㎡，总价才多万。

NO.2｜贰

即使在前几年杭州中式合院最“百花齐放”的年代，雍景山这样的2层合院，也是出一次抢一次。

说两个数字感受一下：3开间朝南，面宽约10.8米。

这一轮小合院风潮，最早由桃李春风“83㎡引爆。但极小户型对容积率要求奇高，地上仅一层且无地下室，1-2个卧室，现在看起来更像玩票之作。

此后合院户型慢慢大型化，2层不够就3层，一排不够就往南伸出一条腿，形成“L形”。

看起来房间多了，也增加了很多趣味空间，比如天井、半围合花园、厢房等，但交付后会发现：冬天阳光更少了，交通动线更繁琐了，卫生也更难打扫了。

雍景山合院实景图，均为两层建筑

慢慢地，市场进化出一个“最大公约数”：面积通常在-㎡，地上2层，拥有3-4个房间。3开间朝南，建筑一字排开，花园方正。

无论房间数、朝南面和冬天的阳光都十足够用，但面积和总价又控制得很简约。

比如雍景山，餐客横厅的开间就有约7米，搭配一层约3.6米层高和全落地窗。餐客横厅、卧室、书房全部朝南，没有一个朝北房间，是罕见的“向日葵户型”。

室内做了3套房，每个家庭成员都能享受私密空间。很多人看完样板房，都觉得比想象中气场更大。

整套房子的“院墅感”也直接拉满。花园最大近㎡，十分方正。可以像样板房一样在院子叠山理水，安亭置榭，做一回当代胡雪岩。

雍景山合院建面约㎡户型图

也可以摆一架孩子的秋千、放一处宠物的小窝，或开辟一垄菜园。疫情反复的岁月，院子里每一棵鲜嫩的青菜，都是朋友圈里羡慕的口水。

杭州城里凤毛麟角的几个合院，为何仅雍景山还有“爆款原型”？秘诀首先在于，它的容积率不到0.5！

可以对比一下，江南里的容积率是0.7，一些三层合院容积率甚至要接近1.0……

其次，作为一家百年港资房企，九龙仓在香港的“拥挤文化”中炼就了对户型的敏感。在雍景山，你还能看到九龙仓对“爆款原型”的人性化改良。

比如它的楼梯间的开间加长了20公分，踏板也加宽处理，毫无“陡峭感”，上下楼更舒适、更有安全感。一层卧室与庭院间少见地用了双开门，不仅老人进出庭院更方便，室内也能引入更多院子里的春色。

NO.3｜叁

我拿到过一份雍景山客户抽样画像，他们大致可概括为“三多”：业内人士多，年轻人多，买过的房子多。

新潮、睿智而富有，了解内心的真实需求。

据统计，雍景山前期客户平均年龄仅37岁。最小的，竟是20岁的“00后”！

尤其在职业那一栏里，几乎全是城市规划、房地产投拓、建筑设计……要是来个猎头，分分钟能新组一个地产公司。

是的，业内人士最能理解雍景山的珍贵，下起单来也更毫不犹豫。

雍景山合院样板房雪景图

在如今的土地出让条件下，越来越多院墅把面积和总价弄得很大很高，但面宽、楼间距、日照等却极其紧凑。

比如很多多㎡的3层合院，只有两开间，一楼想做气派的大横厅就要放弃老人房。冬天院子的阳光一闪而逝，反而让人产生“大户型、密集感”，失去了购买院墅的初心。

相反，雍景山㎡却是“小户型、大宅感“，不一味追求室内面积的扩张，而是把院墅的阳光感、透气感和舒适度做足。

更重要的是，买合院的人基本都有很多好房子，他们不愿被太大的院墅牵绊住。

是的，与一般大平层不同，大别墅或大合院就像一只名贵的赛犬，非常难“养”，需要很多人口、精力才能撑起这么大的排场。

我曾去参观过一位朋友在湘湖的别墅，地上多㎡，七八个房间，花了一千多万装修，院子还有好几亩。但装修完之后，全家只住了一两次。

雍景山中式园林实景图

因为房子实在太大了，每次去得提前找两个阿姨打扫卫生，仍然感觉冷清清的。加上朝北房间多，还不是落地窗，显得阴暗老气，女儿去了一次就再也不肯去了。

毕竟他钱新、奥体的大平层好几套，本来就住不过来。

现在，他日常请了两个乡下亲戚照管别墅，院子每年还要花几十万翻一遍，真是卖也不是，租也不是。

如果不是仆役成群的富商巨贾，一般中上产想长期维持一套大合院，不仅极消耗生命，也让人生失去了收放自如的自由。

想通透了，像雍景山这样“轻重有度”的合院资产，可能才是适合更大多数人的。

NO.4｜肆

更何况，若你拿着多万，想在市区买套有天有地、阳光满庭的“二层合院”，还要交通便捷，雍景山可能也是仅有的选择。

特别是“杭州第三中心”官宣后，大家突然发现，雍景山去每个城市中心都很方便！

去西湖、钱新有之江路，去滨江有彩虹快速路，去奥体和江河汇有地铁6号线。沿着项目东侧闲祝线（计划变为快速路），往北开约13公里，就能直达未科绿汀路万象城。

上周我就是从滨江宝龙城出发，走彩虹快速路到雍景山，听了几首歌就到了。

雍景山区位示意图

银湖科技城本身又聚集多家高新企业，官方还规划联动城西科创大走廊、滨江，无论产业还是交通，这里都算得上“产城枢纽”。

所以雍景山的客户地图特别“花”，从滨江、钱新、奥体到未科、申花、下沙……几乎覆盖全城。那为什么我给它贴的第一张标签，是“钱新通勤圈”呢？

原因来自历史惯性。早在上世纪90年代，银湖就是杭州最早的涉外别墅区。雍景山隔壁的富春山居、七里香溪、秀水山庄等老牌别墅，当年的买家基本都是钱江新城的老钱。

其实和这些动辄-㎡的大House相比，雍景山的禀赋毫不逊色。

雍景山中式示范区实景图

坐落于午潮山国家森林公园腹地，背山面水，藏风聚气。建筑设计是执笔苏州桃花源的GLA绿城六和建筑，施工则请来香山帮匠人。

一座低调的随墙门背后，是5家团队合力打造，需历经十余道工序，细微处依稀可见苏桃神韵。

最夸张的是，它的中心园林和主入口会所合计占地有约4㎡，是江南里的5倍！

园内仅中央水景就有约1㎡，为杭州中式宅院之最（红线内面积），湖畔皆是名贵的银杏、罗汉松和太湖石。楼台精美，铺陈华丽，游之让人迷醉。

多万的合院，公区气场完全不输两三千万的大宅！

NO.5｜伍

几天前杭州集中挂地，我们盘了盘，从奥体、申花到城北，有“闭眼摇红盘”潜质的至少10来个。

只要限价的翻云覆雨手还在，“倒挂新盘”依然可以像魔术般无中生有。只有城市合院，被限墅令牢牢锁死，每一套都是真·不可复制，是比钻石还硬核的资产。

这也是为何那么多富人，一定要抢一套雍景山的原因。

何况，在黑天鹅乱舞的年代，它又是难得实现“安全链闭环”的资产。在前端，它由百年房企九龙仓背书，为品质和交付提供保证。

雍景山整盘鸟瞰实景图

港资房企向来以低杠杆运营、逆周期操作著称，用粤语说就是：稳稳阵阵。

比如年，九龙仓净负债率仅7.9%。而去年上半年，中国上市房企净负债率均值为88.8%，它连零头都不到！不仅碾压一众内地民营房企，也甩了部分央企几条街。

安全链的后端，则是克制的户型建立的流通性优势。

从经验看，中小户型合院不仅变现能力更强，溢价往往也更高。据说桃李春风最快卖到6万+的，就是多㎡的小合院。

进入年，当整个世界都变得更动荡时，一套核心资产的“流动性”远比“进取性”重要。

若你有意了解更多信息

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本文

概要

3.31

项目

九龙仓·雍景山

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地址

富阳区银湖街道闲祝公路与向阳路交叉口

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产品

雍景山总建筑面积约50万㎡，分五期开发。这41套合院是五期最后一批合院，主力户型建面约㎡，总价多万起

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销售

即将开盘

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推荐理由

容积率不到0.5，是越来越少见的“二层中式”，做到了三开间朝南，采光极佳。花园最大约㎡，在简约的户型段内，将“大宅感”做到了极致。

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其他特点

靠近彩虹快速路，可以方便地前往滨江、钱江新城和未来科技城，是难得的城市合院。在杭州市区，这样的“二层中式”已经难以复制。

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交通贴士

距6号线银湖站约2.6公里

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文∣林小北

编辑∣盐

?本文版权归“层楼”所有

部分图片来自网络

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